При заключении договора аренды квартиры стороны часто сталкиваются с необходимостью внесения денежных средств до подписания основного договора. Для регулирования этих отношений используется авансовый договор (или соглашение о внесении аванса). Это отдельный документ, который фиксирует факт передачи денег и условия их дальнейшей судьбы. Неправильное оформление может привести к финансовым потерям и судебным спорам.
Что такое авансовый договор на аренду? Отличие от задатка и предоплаты
Важно понимать разницу между ключевыми понятиями:
- Аванс — это денежная сумма, которая выдается в счёт будущих платежей по основному договору аренды (например, первого месяца арендной платы). Если основной договор не заключается, аванс подлежит возврату в полном объёме, так как он не является обеспечительным платежом.
- Задаток — обеспечительный платёж, который не возвращается стороне, отказавшейся от заключения основного договора по не зависящим от неё причинам, если иное не предусмотрено соглашением. Если же в задатке отказал арендодатель, он обязан вернуть двойную сумму.
- Предоплата, аванс, который засчитывается в счёт первого периода аренды и не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора, если иное не оговорено.
Правовая основа
Авансовые отношения регулируются:
- Гражданским кодексом РФ (ст. 310, 423-425, 1102).
- Законом «Об основах жилищной политики» и Жилищным кодексом РФ (в части аренды жилого помещения).
- Положениями о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ).
Авансовый договор являеться дополнительным соглашением к будущему основному договору аренды и должен содержать отсылку к нему.
Ключевые пункты авансового договора: что обязательно прописать
Чтобы документ был юридически значимым и защищал ваши интересы, он должен содержать следующие разделы:
Реквизиты и предмет договора
Укажите полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса, ИНН при наличии). Чётко определите, что является предметом: «Сумма в размере ХХХ рублей передаётся Арендатором Арендодателю в качестве аванса на будущие платежи по договору аренды квартиры, который стороны обязуются заключить не позднее [дата]».
Сумма аванса и порядок её зачёта
Укажите точную сумму цифрами и прописью. Пропишите, как и когда эта сумма будет зачтена в счёт арендной платы, страхового депозита или иных платежей после заключения основного договора. Например: «Аванс засчитывается в счёт арендной платы за первый месяц и страхового депозита в размере [сумма]».
Сроки и условия заключения основного договора аренды
Это самый важный пункт. Определите:
- Конкретный срок (дата), к которому основной договор должен быть подписан.
- Конкретные условия будущего договора, которые уже согласованы: адрес квартиры, срок аренды, ежемесячная арендная плата, порядок внесения платежей, ответственность за коммунальные услуги.
- Что произойдёт, если срок пропущен по вине одной из сторон.
Условия возврата аванса
Чётко пропишите все случаи, при которых аванс возвращается:
- Если основной договор не будет подписан по вине Арендодателя (например, он передумал сдавать квартиру, не предоставил документы).
- Если основной договор не будет подписан по вине Арендатора (в этом случае аванс, как правило, не возвращается).
- Если основной договор не будет подписан по обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор).
- Если договор аренды будет признан недействительным.
Укажите срок возврата (например, в течение 5 банковских дней) и способ (наличными, переводом).
Ответственность сторон
Определите, кто и в каком размере несёт ответственность за неисполнение обязательств по авансовому договору (например, неустойку за отказ от заключения основного договора без уважительной причины).
Прочие условия
Можно включить пункты о:
- Порядке разрешения споров (суд по месту нахождения ответчика).
- Заключительных положениях (количество экземпляров, вступление в силу).
Образец (шаблон) структуры авансового договора
Ниже приведена упрощённая структура; Для использования нужен полноценный юридически выверенный бланк.
АВАНСОВЫЙ ДОГОВОР № __ г. [Город] «___» __________ 20__ г. [Полное наименование/ФИО Арендодателя], именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [Полное наименование/ФИО Арендатора], именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Арендатор передаёт Арендодателю в качестве аванса на будущие платежи по договору аренды жилого помещения (квартиры) сумму в размере ______________ (______________________) рублей. Стороны обязуются заключить основной договор аренды квартиры, расположенной по адресу: [полный адрес], в срок до «___» __________ 20__ г. на следующих условиях: ౼ Срок аренды: с «___» __________ 20__ г. по «___» __________ 20__ г. ― Размер ежемесячной арендной платы: ______________ (______________________) рублей. ― [Иные согласованные существенные условия]. ПОРЯДОК ЗАЧЁТА АВАНСА После заключения основного договора аренды сумма аванса засчитывается в счёт арендной платы за первый месяц и/или страхового депозита в размере ______________ рублей. Остаток аванса (при наличии) засчитывается в счёт арендной платы за последующие месяцы. УСЛОВИЯ ВОЗВРАТА АВАНСА Аванс подлежит возврату Арендатору в полном объёме в течение 5 (пяти) банковских дней с даты наступления одного из следующих событий: а) Неподписание основного договора аренды по вине Арендодателя. б) [Иные условия возврата, если есть]. Аванс не подлежит возврату, если основной договор аренды не будет заключён по вине Арендатора. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН В случае неисполнения Арендодателем обязательства по заключению основного договора аренды по вине Арендодателя, он обязан вернуть аванс и уплатить неустойку в размере __% от суммы аванса. В случае неисполнения Арендатором обязательства по заключению основного договора аренды по вине Арендатора, аванс не возвращается. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Все споры решаются в суде по месту нахождения Ответчика. Договор вступает в силу с даты подписания и действует до исполнения обязательств. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. ПОДПИСИ СТОРОН: Арендодатель: _________________ / [ФИО] / «___» __________ 20__ г. Арендатор: _________________ / [ФИО] / «___» __________ 20__ г.
Практические советы и риски
Что делать:
- Всегда оформляйте авансовый договор письменно, даже если сумма небольшая. Устная договорённость не имеет силы.
- Передавать деньги только по расписке, которая является приложением к договору. В расписке указать: сумму, дату, цель (аванс по договору аренды №…), ФИО и подпись получателя.
- Проверить право собственности арендодателя на квартиру (запросить выписку из ЕГРН) до перевода денег.
- Указать в договоре точный срок для заключения основного договора. Не ограничивайтесь формулировками «в ближайшее время».
- Приложить к авансовому договору копии паспортов обеих сторон.
На что обратить внимание (риски):
- Путаница с задатком. Если в документе будет слово «задаток», а не «аванс», правила возврата будут иными (ст. 431.2 ГК РФ).
- Отсутствие условия о сроке заключения основного договора. Тогда аванс можно требовать обратно только через суд, доказывая вину другой стороны.
- Аванс «в счёт будущих платежей» без деталей. Если основной договор не подпишут, вернуть деньги будет сложно, так как суд может посчитать это неосновательным обогащением, а не авансом.
- Перевод денег без расписки. Это самый частый и опасный риск. Без документального подтверждения передачи конкретной суммы по конкретному договору вернуть деньги практически невозможно.
- Аванс третьему лицу. Деньги должны переходить напрямую собственнику квартиры или его официальному представителю по доверенности.
Авансовый договор на аренду квартиры — это простой, но мощный инструмент для фиксации финансовых обязательств на этапе подготовки к съезду. Его главная функция — предотвратить споры о том, была ли передача денег и с какой целью. Ключ к успеху — чёткость формулировок, особенно в части суммы, срока заключения основного договора и условий возврата.
Важно! Данная статья является информационно-справочным материалом и не заменяет юридической консультации. Перед подписанием любого документа, особенно связанного с недвижимостью и крупными суммами, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом, который учтёт все особенности вашей ситуации и местного законодательства.
Источники: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, практика судов общей юрисдикции по спорам, связанным с арендой жилых помещений и возвратом авансов.