Обновлено: 27 мая 2026 года

Что такое договор дарения жилого имущества?

Договор дарения жилого имущества (или дарственная) — это безвозмездная сделка, в рамках которой собственник (даритель) передаёт принадлежащую ему квартиру, дом или долю в них другому лицу (одаряемому) без какой-либо оплаты.

В отличие от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя, дарственная оформляется при жизни дарителя и требует согласия одаряемого.

Основные характеристики договора дарения:

• Безвозмездность — отсутствие встречного предоставления (денег, услуг и т.д.)
• Двусторонний характер — требует согласия обеих сторон
• Реальность сделки — передача имущества происходит сразу после подписания
• Нотариальное заверение обязательно (с 2025 года)

Нормативная база

Основные положения о договоре дарения регулируются:

• Гражданским кодексом РФ (ст. 572-582)
• Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Семейным кодексом РФ (при дарении имущества, нажитого в браке)
• Налоговым кодексом РФ (освобождение от налога на доходы)

Процедура оформления договора дарения жилого имущества

Подготовка документов

Перед обращением к нотариусу необходимо подготовить следующий пакет документов:

1. Документы дарителя:
   • Паспорт гражданина РФ
   • Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН)
   • Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с кадастровым номером
   • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
   • Справка о составе семьи (если даритель проживает в квартире)
2. Документы одаряемого:
   • Паспорт гражданина РФ
   • СНИЛС (при наличии)
   • Документы, подтверждающие родство (если даритель и одаряемый, родственники)
3. Документы на квартиру:
   • Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)
   • Технический паспорт (при наличии)
   • Документы, подтверждающие отсутствие обременений (ипотека, арест и т.д.)

Составление и нотариальное заверение договора

Нотариус:

• Проверяет документы на подлинность
• Составляет проект договора или проверяет предоставленный проект
• Удостоверяет сделку (ставит свою подпись и печать)
• Направляет документы в Росреестр в электронном виде

Стоимость услуг нотариуса: зависит от стоимости квартиры и составляет примерно 0,5-1% от кадастровой стоимости имущества, но не менее 3000 рублей;

Регистрация права собственности в Росреестре

После нотариального заверения:

1. Нотариус направляет документы в Росреестр в электронном формате
2. Регистрация происходит в течение 24 часов
3. Одаряемый получает выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности

Типичные ошибки при оформлении дарственной

При оформлении договора дарения часто допускаются следующие ошибки:

• Отсутствие нотариального заверения — с 2025 года это обязательное требование
• Неправильное указание данных в договоре (адрес, кадастровый номер, площади)
• Отсутствие согласия супруга при дарении совместно нажитого имущества
• Указание встречного предоставления — это делает сделку мнимой или притворной
• Дарение после смерти дарителя, такие сделки признаются ничтожными
• Отсутствие согласия одаряемого — дарение требует его согласия

Особенности дарения в зависимости от ситуации

Дарение родственникам

Дарение между близкими родственниками имеет свои особенности:

• Родители → Дети: освобождены от уплаты налога на доходы (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)
• Бабушки/дедушки → Внуки: также освобождены от налога
• Братья/сёстры: налог уплачивается по ставке 13%
• Иные родственники: налог 13%

Дарение несовершеннолетним

При дарении квартиры несовершеннолетнему ребёнку:

• Договор подписывается родителями (опекунами) от имени ребёнка
• Требуется нотариальное заверение
• Необходимо разрешение органов опеки и попечительства (в некоторых случаях)
• Ребёнок становится собственником, но распоряжаться имуществом сможет только по достижении совершеннолетия

Дарение доли в квартире

Особенности при дарении доли:

• Если квартира в долевой собственности: даритель вправе подарить свою долю без согласия других собственников
• Если квартира в совместной собственности супругов: требуется согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)
• При дарении доли третьему лицу: другие собственники имеют преимущественное право покупки (если это не дарение)

Дарение ипотечной квартиры

Если квартира находится в ипотеке:

• Требуется согласие банка на дарение (так как залогодателем является банк)
• Возможно погашение ипотеки за счёт средств одаряемого
• После погашения ипотеки квартира переходит в собственность одаряемого

Образец договора дарения квартиры

Налогообложение при дарении жилого имущества

Вопрос налогообложения зависит от степени родства между дарителем и одаряемым:

Преимущества и недостатки договора дарения

Преимущества:

• Быстрота оформления — по сравнению с завещанием или наследованием
• Отсутствие налога для близких родственников
• Возможность передачи имущества при жизни
• Защита прав одаряемого — имущество переходит сразу после подписания
• Возможность обжалования — если сделка была заключена под давлением

Недостатки:

• Невозможность отмены — после регистрации права собственности вернуть квартиру практически невозможно
• Риск оспаривания — наследники могут оспорить сделку в суде
• Налогообложение для дальних родственников, 13% от стоимости квартиры
• Отсутствие права на обязательную долю — одаряемый не может претендовать на квартиру, если даритель изменит решение

Как оспорить договор дарения?

Договор дарения можно оспорить в суде при наличии следующих оснований:

1. Притворная или мнимая сделка — если в договоре указана мнимая цена или присутствует встречное предоставление
2. Сделка под давлением — если даритель был принуждён к подписанию
3. Недееспособность дарителя — если на момент подписания он не мог понимать значение своих действий
4. Нарушение прав наследников — если сделка была совершена в ущерб обязательной доле наследников
5. Сокрытие имущества при банкротстве

Срок исковой давности: 3 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли отменить договор дарения?

Да, но только в строго определённых случаях:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи
• Если одаряемый обращается с имуществом ненадлежащим образом, угрожая его утратой
• Если после заключения договора даритель оказался в тяжёлом материальном положении

Отмена возможна только через суд.

Можно ли подарить квартиру с прописанными жильцами?

Да, но:

• Новые собственники не могут выселить прописанных лиц без их согласия (кроме случаев приватизации)
• Можно включить в договор условие о снятии с регистрационного учёта
• Лучше заранее договориться с жильцами о добровольном выезде

Можно ли подарить квартиру с ипотекой?

Да, но:

• Требуется согласие банка
• Возможно погашение ипотеки за счёт средств одаряемого
• После погашения ипотеки квартира переходит в собственность одаряемого

Можно ли подарить квартиру, если она в залоге?

Нет, если квартира находится в залоге у банка, то требуется сначала погасить кредит или получить согласие банка на дарение.

Можно ли подарить квартиру, если она в долевой собственности?

Да, но:

• Если квартира в совместной собственности супругов — требуется согласие супруга
• Если квартира в долевой собственности — даритель вправе подарить свою долю без согласия других собственников

Договор дарения жилого имущества — это эффективный и быстрый способ передачи недвижимости между родственниками. Однако с 2025 года процедура стала более строгой: обязательное нотариальное заверение и электронная регистрация в Росреестре.

При оформлении дарственной важно:

• Подготовить все необходимые документы
• Убедиться в отсутствии обременений на квартире
• Получить согласие супруга, если квартира в совместной собственности
• Нотариально заверить договор
• Зарегистрировать право собственности в Росреестре

Несмотря на некоторые риски (невозможность отмены, налогообложение для дальних родственников), дарение остаётся популярным способом передачи имущества, особенно между близкими родственниками.

Если у вас остались вопросы по договору дарения жилого имущества, обращайтесь к специалистам!