Аренда жилой недвижимости — один из самых популярных способов получения дохода от собственного жилья.
С 2025 года в России усилилось внимание к правовым аспектам сдачи квартир в аренду, особенно в многоквартирных домах (МКД).
Настоящая статья подробно разберёт актуальное законодательство, основные требования к договору, права и обязанности сторон, а также налоговые нюансы.

Общие правовые основы

Сдача в аренду квартиры в МКД регулируется несколькими ключевыми нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – статьи 617‑676, в частности статья 677, определяющая порядок заключения договора найма жилого помещения;
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) – определяет, какие виды помещений могут использоваться для найма и какие ограничения существуют;
• Налоговый кодекс РФ – регулирует порядок налогообложения доходов от сдачи в аренду;
• Федеральный закон «Об аренде недвижимости» (в редакции от 2024‑2025 гг.) – вводит специальные правила для гостевых домов и краткосрочной аренды.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду?

Согласно статье 5 ЖК РФ и пункту 1.1 договора найма, сдавать жильё в аренду на законных основаниях может исключительно его собственник. При этом:

1. Собственник может оформить договор от имени родственника или доверенного лица, если предоставит нотариальную доверенность;
2. Если жильё находится в совместной собственности, согласие всех со‑собственников обязательно;
3. Для бывших владельцев (передача прав в наследство) также требуется подтверждающий документ о праве собственности.

Важно: Друзья или знакомые, не являющиеся собственниками, не могут самостоятельно заключать договор аренды без согласия владельца.

Требования к договору аренды

Договор найма жилого помещения должен быть оформлен в письменной форме и включать минимум следующие пункты:

• Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, ИНН (для юридических лиц);
• Предмет договора – точный адрес квартиры, её площадь, перечень помещений (коридор, балкон и т.д.);
• Срок аренды – конкретная дата начала и окончания (может быть бессрочным с уведомлением за 3 месяца);
• Арендная плата – размер, порядок и сроки её уплаты, а также порядок изменения цены;
• Права и обязанности сторон – кто отвечает за коммунальные платежи, ремонт, страхование и т.п.;
• Условия досрочного расторжения – штрафы, компенсации, порядок возврата залога;
• Подписи сторон и печати (при наличии).

Согласно пункту 3.2 ЖК РФ, договор может быть зарегистрирован в МФЦ, но это не является обязательным требованием.

Права и обязанности арендодателя

• Получать арендную плату в порядке и сроки, указанные в договоре;
• Контролировать соблюдение правил дома (требования ТСЖ/УК, санитарные нормы);
• Проводить капитальный и текущий ремонт в соответствии с ГК РФ (ремонт за свой счёт, если иное не оговорено);
• Отказать в передаче квартиры в случае нарушения арендатором правил совместного проживания (шум, курение в неположенных местах и т.п.).

Права и обязанности арендатора

• Пользоваться квартирой согласно её назначению – жилищным (не для коммерческих целей, если иное не разрешено);
• Оплачивать коммунальные услуги (если это предусмотрено договором);
• Соблюдать правила ТСЖ/УК (правила по содержанию подъездов, парковочных мест и т.д.);
• Иметь право на субаренду только при письменном согласии арендодателя (статья 678 ГК РФ).

Особенности аренды в многоквартирных домах

С 1 сентября 2025 года в России стартовал эксперимент по легализации гостевых домов. В рамках этого эксперимента:

• Сдача квартиры посуточно допускается при наличии лицензии на оказание гостиничных услуг;
• Требуется согласие ТСЖ и соблюдение санитарных норм, установленных Министерством здравоохранения;
• Налоговый режим для посуточной аренды отличается: применяется упрощённая система (УСН «Доходы» 6 %).

Для традиционной долгосрочной аренды в МКД важно учитывать ограничения, установленные уставом ТСЖ, а также требования к количеству проживающих (обычно не более 4 человек без согласия собственника).

Налоговые аспекты

Доходы от аренды квартиры облагаются налогом в соответствии с Налоговым кодексом РФ:

1. Упрощённая система (УСН) «Доходы» – ставка 6 % от полученных арендных средств (если арендодатель не работает по основному месту занятости).;
2. УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15 % (можно учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги, страховку).;
3. Если арендодатель является физическим лицом, получающим доходы от аренды вместе с другими видами доходов, то он может выбрать общую систему налогообложения с прогрессивными ставками (13 % – для резидентов).

Налоговый декларирующий период – календарный год. Декларацию следует подавать до 30 апреля следующего года.

Как правильно оформить договор аренды: пошаговое руководство

1. Подготовьте все документы собственника – свидетельство о праве собственности, паспорт, ИНН.
2. Согласуйте с ТСЖ/УК правила проживания, наличие в квартире сплит‑систем, место для парковки и др.
3. Составьте договор (можно использовать шаблоны из официальных источников, но обязательно адаптировать под конкретные условия).
4. Подпишите договор в присутствии двух свидетелей или нотариуса (по желанию).
5. Зарегистрируйте договор в МФЦ или онлайн‑портале государственных услуг (по желанию).
6. Оплатите арендную плату банковским переводом с указанием назначения платежа («аренда квартиры, ул. …»), чтобы иметь подтверждающие документы для налоговой.
7. Подайте налоговую декларацию за год с указанием полученного дохода.

Законодательство в сфере аренды жилых помещений в России постоянно совершенствуется, особенно в части регулирования краткосрочной аренды и гостевых домов.
Соблюдая перечисленные требования и правовые нормы, собственники и арендаторы могут минимизировать риски конфликтов, избежать штрафов и обеспечить комфортное совместное проживание в многоквартирных домах.

Самое главное помнить, что:

• Только собственник (или лицо, получившее нотариальную доверенность) имеет право сдавать квартиру в аренду;
• Договор аренды обязан быть оформлен в письменной форме и содержать все обязательные реквизиты;
• Арендатор не имеет права менять назначение жилого помещения без согласия собственника и ТСЖ;
• Налоговый учёт доходов от аренды обязателен – несвоевременная декларация ведёт к штрафам;
• Для посуточной аренды требуется лицензия гостевого дома и согласие ТСЖ.